三年后房价是涨还是降？这是一个涉及经济、政策和市场多方面因素的复杂问题，需要从多个角度进行分析。

经济基本面分析

从宏观经济的角度来看,经济增长速度、就业情况和居民收入水平是影响房价的重要因素，如果未来三年内，国家经济保持稳定增长，GDP增速保持在合理区间，那么随着人们收入的增加，购买力将得到提升，这将对房价形成支撑，反之，如果经济增长放缓或出现衰退，失业率上升，居民收入减少，则可能导致购房需求下降，进而对房价产生下行压力。

政策调控的影响

政府的政策导向对房地产市场有着直接且深远的影响,近年来，为了抑制房价过快上涨，许多城市实施了限购、限贷、限售等措施，未来三年内，政策的松紧程度将是决定房价走势的关键因素之一，如果政府继续采取紧缩政策，限制投机性购房行为，同时加大保障性住房的建设和供应力度，那么房价可能会保持相对稳定或略有下降，相反，如果政策出现松动，尤其是对于一线城市和部分热点二线城市而言，一旦限购限贷政策有所放宽，可能会引发新一轮的购房热潮，从而推高房价。

市场供需关系的变化

从市场供需角度来看,房价的变动取决于房源供给与购房者需求之间的平衡，随着城镇化进程的推进和人口流动的变化，不同城市和地区的房价表现也会有所不同，一线城市由于土地资源稀缺、人口持续流入等原因，长期来看仍可能存在供不应求的情况，这为房价提供了一定的上涨动力，而三四线城市及部分库存较高的地区，在没有新的经济增长点和人口吸引力的情况下，可能面临较大的去库存压力，房价有可能出现调整。

金融环境的作用

利率水平和信贷政策也是影响房价的重要因素,低利率环境下，贷款成本降低，刺激了购房需求；反之，高利率则会抑制需求，未来三年内，央行的货币政策取向以及商业银行的信贷投放策略都将直接影响到房地产市场的资金流动性，如果继续保持相对宽松的货币环境，有利于维持房地产市场的活跃度；但若出现加息或缩表等动作，则可能给市场带来冷却效应。

预测三年后的房价走势并非易事,它受到多种因素的共同作用，总体而言，在当前背景下，预计一线城市及部分核心二线城市的房价仍将保持相对稳定或温和上涨态势，而大多数三四线城市及部分库存较高区域则可能面临一定的调整压力，具体结果还需密切关注国内外经济形势变化、政策导向调整以及市场自身规律的作用，对于普通购房者来说，理性看待房地产市场，根据自身实际情况做出合理的决策尤为重要。